Permisos para reformar una casa antigua

Hoy vamos a hablar sobre las reformas de casas antiguas, un proceso interesante y, en muchos casos, una buena inversión, pero que también implica una serie de desafíos. Para reformar una casa y hacerla funcional, es importante cumplir con las normativas que regulan la seguridad, las instalaciones y la conservación de ciertos elementos. En este blog, repasaremos los trámites necesarios para evitar problemas legales y asegurarnos de que la reforma se realice sin contratiempos.

¿Qué permisos son necesarios para reformar una casa antigua?

Lo primero que debes de tener en cuenta, y sin duda uno de los aspectos más molestos e indeseados, son los permisos. Estos dependerán en gran medida del estado inicial de la vivienda, ya que no es lo mismo una pequeña reforma, como puede ser cambiar suelo y pintura, que si necesitamos reformar la estructura del propio edificio o modificar su fachada. Para que tengas una idea más clara, te enseñamos los permisos más comunes que debes tener:

• Licencia de obra menor: Se solicita para reformas pequeñas, como cambios en suelos, baños o pintura.
• Licencia de obra mayor: Necesaria si vas a intervenir en elementos estructurales, como paredes de carga o tejados.
• Permiso de patrimonio (si aplica): Este punto solo se da en el caso de que la casa tenga algún tipo de protección histórica, necesitarás la aprobación de la autoridad correspondiente.
• Autorización para ocupación de la vía pública: Si vas a colocar andamios o contenedores en la calle, deberás solicitar este permiso.

Como consejo te diríamos que antes de comenzar, realiza una consulta en el Ayuntamiento para saber exactamente qué tipo de licencias necesitas. Con este sencillo paso evitarás multas y retrasos que pueden terminar afectando a tu moral en gran medida.

Licencia de obra menor vs. licencia de obra mayor: ¿Cuál necesitas?

Cómo esta es una de las preguntas más comunes de nuestros clientes, vamos a explicar las diferencias de cada uno para que no te quepa ninguna duda al momento de solicitarla y seas todo un experto.

Licencia de obra menor:

Se aplica a trabajos que no afectan la estructura del edificio ni modifican su distribución interna de forma significativa. Algunos ejemplos son:

• Cambiar el alicatado de la cocina o el baño.
• Pintar paredes o techos.
• Sustituir suelos.

Licencia de obra mayor:

Este permiso es obligatorio cuando la reforma incluye cambios estructurales o afecta a elementos esenciales del edificio. Algunos ejemplos son:

• Derribar tabiques o muros de carga.
• Cambiar la estructura del tejado.
• Realizar ampliaciones o cambios en la fachada.

La línea entre obra menor y mayor puede ser difusa, así que siempre es recomendable que un técnico cualificado te asesore antes de iniciar cualquier reforma.

Permisos especiales: ¿Qué pasa si la casa es patrimonio histórico?

Si tu vivienda está catalogada como patrimonio histórico o se encuentra en un entorno protegido, el proceso de obtención de permisos puede ser bastante más complejo que los casos normales, ya que necesitarás una autorización especial de la administración local o regional encargada de la protección del patrimonio y el proceso de gestión puede alargarse considerablemente.

Pasos adicionales para casas protegidas:

• Consulta el registro de bienes protegidos: Verifica si tu casa está incluida en este listado.
• Proyecto técnico detallado: Deberás presentar un proyecto que respete los elementos originales del edificio.
• Aprobación por parte de Patrimonio: En este paso, la autoridad correspondiente evaluará si la reforma que quieras hacer, respeta el valor histórico del inmueble.

Por ejemplo, si estás reformando una fachada de piedra antigua, es posible que te exijan utilizar técnicas y materiales tradicionales para realizar la reforma.

Normativa técnica y urbanística: Lo que debes cumplir

No solo se trata de obtener permisos; también deberás cumplir con ciertas normativas técnicas y urbanísticas. Algunas de las más importantes son:

• Código Técnico de la Edificación (CTE): Este documento establece los requisitos de seguridad, salubridad y eficiencia energética que deben cumplir las reformas.
• Normativa de accesibilidad: Si tu reforma implica cambios en el acceso a la vivienda, deberás asegurarte de que cumple con las normas de accesibilidad.
• Normativa urbanística local: Cada municipio puede tener requisitos específicos sobre alturas, voladizos, materiales permitidos, etc.

Por ejemplo, si estás pensando en reformar una casa en el centro histórico de Málaga, es probable que te exijan mantener ciertos elementos arquitectónicos originales, como balcones de hierro forjado o azulejos tradicionales.

Pasos para obtener los permisos de reforma

Para que todo salga bien, es importante seguir estos pasos en orden y sin saltarte ninguno:

1.  Contrata a un arquitecto o técnico cualificado. Será el encargado de redactar el proyecto técnico y asegurarse de que cumple con la normativa vigente. Este documento es fundamental para solicitar la licencia de obra.
2. Presenta la solicitud de licencia en el Ayuntamiento. Deberás presentar el proyecto junto con otros documentos, como planos y memorias técnicas. El Ayuntamiento revisará si la reforma es viable y cumple con las normativas locales.
3. Espera la aprobación. El tiempo de espera puede variar según el tipo de obra y la carga administrativa del Ayuntamiento. Para obras menores, suele ser más rápido.
4. Realiza la reforma. Una vez obtengas la licencia, podrás comenzar con las obras. Es importante respetar lo estipulado en el proyecto, ya que cualquier modificación podría requerir un nuevo permiso.
5. Solicita la inspección final (si aplica)

En algunos casos, el Ayuntamiento realizará una inspección para verificar que la obra se haya ejecutado correctamente.

Coste estimado de los permisos: ¿Cuánto deberías presupuestar?

Esta es otra de las grandes incógnitas que suelen tener nuestros clientes, ya que al fin y al cabo los permisos pueden suponer un coste bastante considerable para ellos, por lo que vamos a ver de manera aproximada los costes que pueden tener los permisos:

• Licencia de obra menor: Entre 150 y 500 euros.
• Licencia de obra mayor: Entre 500 y 3.000 euros.
• Permisos de ocupación de la vía pública: Pueden oscilar entre 50 y 200 euros semanales, dependiendo del tamaño del espacio ocupado.

Sin duda te recomendamos que incluyas un poco de margen para no tener imprevistos.

Errores comunes al solicitar permisos y cómo evitarlos

Muchos propietarios cometen errores que pueden retrasar o incluso paralizar las obras. Estos son algunos de los más frecuentes:

1. No solicitar la licencia adecuada: Como mencionamos antes, confundir una obra menor con una mayor puede traer problemas.
2. Ignorar las normativas de patrimonio: Si la casa tiene algún grado de protección, no puedes comenzar la reforma sin la aprobación de Patrimonio.
3. Modificar el proyecto sin avisar: Cualquier cambio durante la obra debe ser notificado al Ayuntamiento.

Consejos finales para un proyecto exitoso

Esperamos que con esta guía te hayas hecho una idea de todos los permisos que necesitas para reformar una casa antigua, pero aun así, queremos darte tres últimos consejos para que todo vaya según lo previsto:

• Consulta con expertos: No dudes en contactar con profesionales, los costes que pueden ahorrarte en gestiones son mucho mayor a lo que te gastarías en ellos. En ACR Proyectos y Obras, podemos ayudarte a gestionar los permisos y garantizar que todo el proceso sea fluido, ahorrando mucho tiempo y costes de tu presupuesto.
• Planifica con tiempo: No subestimes los plazos administrativos.
• Mantén una comunicación constante con el Ayuntamiento: Esto te permitirá resolver cualquier duda o problema antes de que se convierta en un obstáculo.

En conclusión, reformar una casa antigua no es solo una cuestión de estética o confort; es una gran oportunidad para preservar la historia y adaptarla a las necesidades modernas, además de poder conseguir una vivienda moderna con un coste inferior a que si la comprases de obra nueva.

 Pero recuerda, necesitarás los permisos adecuados y un buen equipo de profesionales para que no tengas ningún contratiempo y puedas transformar una vivienda con encanto antiguo en un hogar cómodo, funcional y legal.