Cómo convertir un local en vivienda

El cambio de uso de un local comercial a vivienda es algo que se ha puesto muy de moda y que podemos ver a diario por redes sociales de agentes inmobiliarios o expertos en viviendas. Pero es importante decir que esta opción no es solo algo que está en tendencia sin motivo, sino que es una opción realmente viable para muchos propietarios, inversores y personas que buscan una solución para obtener una vivienda única en medio del entorno urbano.

Pero tampoco queremos engañaros, no es tan fácil como cambiar el suelo o pintar las paredes. Para conseguirlo sin problemas se requiere de paciencia, permisos, grandes reformas y, sobre todo, una gran planificación. Hoy te lo explicamos paso a paso.

¿Qué debo saber antes de convertir un local en vivienda?

Imagina que tu sueño siempre ha sido vivir en el corazón de tu ciudad natal, pero como es el caso de Málaga, la vivienda se encuentra a precios inalcanzables, sobre todo en el centro urbano.

Pero encuentras un local en una zona con encanto que te llama la atención a un precio más que razonable si lo comparas con una vivienda convencional. Antes de avanzar, detente y evalúa lo más importante en este campo, la viabilidad legal y técnica del proyecto, para esto sin duda deberás contar con profesionales del sector para que te guíen. Muchas personas deciden lanzarse sin tener en cuenta los permisos necesarios y luego se encuentran con multas o incluso órdenes de demolición que echarán abajo todas tus ideas e inversiones en el proyecto.

El primer paso que debes hacer es ir al Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de tu municipio. Quienes te darán un documento que te dirá si la zona en la que se ubica el local permite el cambio de uso a vivienda. Algunos barrios tienen restricciones específicas por densidad de población o por motivos patrimoniales, por lo que antes de comprar, asegúrate bien de esto, ya que son muchas las personas que se han llevado una gran desilusión después de haber hecho el desembolso.

Consejos prácticos para antes de comprar el local

Vamos a ver algunos consejos que deberás tener en cuenta antes de realizar cualquier tipo de desembolso por el local, ya que están pensados para asegurarnos que el proyecto, más fácil o más complejo, pero sea viable.

• Pregunta en el Ayuntamiento antes de firmar cualquier contrato de compra.
• Consulta con un arquitecto si el local cumple con los requisitos técnicos básicos.
• Verifica si hay estatutos comunitarios que impidan la transformación

Estos pequeños pasos iniciales evitarán futuros dolores de cabeza y gastos inesperados.

Normativa: cambio de uso de local a vivienda

Si el local es apto para la transformación, lo siguiente es cumplir con las normas impuestas por el municipio. Aunque cada Ayuntamiento tiene sus propios requisitos, hay elementos comunes en todo el territorio español. Lo primero que necesitas y tienes que conseguir es tramitar la licencia de cambio de uso, sin duda alguna, el permiso más importante del proceso y suele requerir.

• Proyecto técnico redactado por un arquitecto.
• Memoria justificativa del cumplimiento de los requisitos técnicos.
• Informe urbanístico (cuando sea necesario).

La normativa actual también exige cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE), que regula aspectos muy importantes como puede ser el aislamiento térmico, la ventilación y la seguridad estructural.

Entre otros documentos esenciales, deberás obtener la cédula de habitabilidad, que acredita que el inmueble es apto para vivir. Sin ella no podrás registrar la vivienda ni darle los servicios básicos como la electricidad, el agua, etc.

Además de esto son muchos los aspectos a tener en cuenta, aunque algunos ya deberían de estar en el local como puede ser el certificado de eficiencia energética, obligatorio en España desde 2013, o revisar también la ley de propiedad horizontal si el local forma parte de una comunidad, ya que puede que tenga sus propias normas.

Con nosotros, si lo deseas, puedes contratar un servicio que incluya el proyecto técnico del cambio de uso, las consultas a Gerencia de Urbanismo para evaluar su viabilidad, así como la dirección de obra y el seguimiento del trámite en el Ayuntamiento.

Requisitos técnicos para convertir un local en vivienda

A continuación, te detallamos los principales aspectos técnicos que suelen exigirse en España. Recuerda que algunos municipios pueden ser más estrictos, así que infórmate antes de empezar las reformas.

• Superficie mínima: La vivienda debe contar con al menos 40 m² útiles.
• Altura de techos: Se exige un mínimo de 2,50 metros en las zonas habitables y de 2,20 metros en zonas de paso o servicio.
• Ventilación e iluminación natural: Las estancias principales deben disponer de un porcentaje de apertura al exterior equivalente al 12% de la superficie del suelo.
• Salida de humos: Es obligatoria en la cocina y en los cuartos de baño.
• Aislamiento térmico y acústico: No es opcional, ya que debe cumplir con los estándares del CTE.

¿Cómo puedo saber si un local se puede convertir en vivienda?

Cuando comenzamos a interesarnos o a buscar la vivienda de nuestros sueños siempre salta la misma pregunta ¿Cómo puedo saber si un local puede convertirse en vivienda? No te preocupes, vamos a ver los pasos a seguir para que puedas saber si tu elección es viable:

1. Consulta el PGOU de tu municipio: Como mencionamos antes, este documento te dirá si la normativa local permite la transformación.
2. Estudio técnico: En este paso necesitarás de un arquitecto o un técnico cualificado que pueda evaluar si el local cumple los requisitos básicos de habitabilidad o si es necesario realizar obras mayores para conseguirlo, en cuyo caso deberás presentar el proyecto de la obra.
3. Limitaciones comunitarias: Este paso es muy importante y muchas personas se lo saltan al conseguir el permiso del ayuntamiento y el estudio técnico, y lo cierto es que muchas comunidades de vecinos pueden tener normas internas que restringen o impiden el cambio de uso.

Si todo está en orden, podrás avanzar con más confianza en tu proyecto.

¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?

La respuesta más honesta es: depende. Hay muchos factores que influyen en el coste final de la reforma. De manera general, se estima que el precio puede oscilar entre 500 y 1.200 euros por metro cuadrado.

Factores que afectan el presupuesto:

• Estado inicial del local: Un local en ruinas necesitará mucho más trabajo que uno en buen estado.
• Obras estructurales: Algunas reformas requieren cambios en la distribución, creación de tabiques o refuerzo de la estructura.
• Calidad de los materiales: No es lo mismo optar por acabados básicos que por materiales premium.

Si el local tiene 60 m², podrías gastar entre 30.000 y 72.000 euros. Eso sí, asegúrate de contar con un margen extra para imprevistos.

Pasos para convertir un local en vivienda

El éxito de este proyecto dependerá de seguir los pasos adecuados y no saltarte ningún trámite. Aquí te dejamos una guía básica:

1. Consulta con un arquitecto: Este profesional será tu mejor aliado. Te ayudará a redactar el proyecto técnico, necesario para solicitar los permisos y llevar a cabo la reforma.
2. Solicita la licencia de cambio de uso: Preséntala en el Ayuntamiento junto con la memoria técnica del proyecto. Sin esta licencia, cualquier obra que realices será considerada ilegal.
3. Realiza las reformas: Desde el aislamiento hasta la instalación de nuevas redes de agua y electricidad, todo debe hacerse según lo estipulado en el proyecto aprobado.
4. Obtén la cédula de habitabilidad: Una vez finalizadas las obras, este documento será tu prueba de que la vivienda es legal y habitable.
5. Actualiza el registro catastral: Este paso es obligatorio para reflejar el nuevo uso del inmueble en los registros oficiales.

Errores comunes que debes evitar

A lo largo de los años, muchas personas han cometido errores al intentar transformar un local en vivienda. Aquí te contamos cuáles son los más comunes para que no caigas en ellos:

• Ignorar la normativa local: No todos los municipios permiten el cambio de uso.
• No prever un margen en el presupuesto: Las reformas suelen traer sorpresas.
• No contratar a profesionales cualificados: Intentar ahorrar en arquitectos o ingenieros puede salir caro.

Consejos finales para un proyecto exitoso

Transformar un local en una vivienda es un proceso largo, pero con la planificación adecuada, los resultados pueden ser espectaculares. Aquí algunos consejos finales:

• Consulta con expertos, EN ACR Proyectos y Obras, estaremos encantados de ayudarte y explicarte todos los pasos para que no tengas ningún tipo de problema.
• Mantén un cronograma realista: No te desesperes si los plazos se alargan.
• Sé flexible con el diseño: A veces, es necesario adaptarse a las limitaciones del espacio.

Ahora que hemos visto todo puede que el proceso te haya parecido algo abrumador, pero cada paso te acercará más a ese hogar que imaginas. Con esfuerzo, paciencia y la ayuda de profesionales, pronto podrás abrir la puerta de tu nueva vivienda y sentir que cada rincón tiene tu sello personal.